1-5　一番多い質問

戸建・マンション投資について、メリット・デメリットをご紹介します。

戸建投資とは、戸建物件を購入し、購入した物件を賃貸に出すことで継続的に家賃収入を得る不動産投資のことです。戸建投資を行う物件については、最初から投資目的で購入するパターンのほかに、親の相続や長期間の転勤に伴って、持ち家を賃貸運用するというケースも戸建て投資に含まれます。
戸建住宅は、ファミリー層だけでなく、夫婦２人の家庭でも注目が高まっています

★不動産投資にはどんな方法がある？

1新築戸建投資をする場合、戸建を購入する必要があるので多くの資金や高いリスクが伴いますが、新築の戸建投資を軌道に乗せることができれば大きな利益を得ることが可能です。中古の戸建物件に比べて、比較的家賃を高く設定できる利点があります。マンションのケースも上記に当てはまります。

2中古戸建投資とは、過去に人が居住したことがある一戸建住宅を購入、それを賃貸・売却することで収益を得る投資方法です。比較的少額の投資費用で始められるため、人気が高まっています。マンションのケースも上記に当てはまります。

3中古をフルリフォームして賃貸に出す「ボロ物件投資」は、戸建投資よりもさらに安い金額で購入でき、利回りが高いのが特徴です。さらに、マイホームを購入してしばらく住み、住宅ローンを完済したのち賃貸として貸し出す「ヤドカリ投資」という方法もあります。売主さんの中には、相続で親の自宅を手にしたが、「タダでもいいので引き取って欲しい」という方もいらっしゃいます。そういう物件を手に入れてリフォームして賃貸に出す「空き家投資」というやり方もあります。マンションのケースも上記に当てはまります。

★戸建投資のメリット「マンション投資と比較しています。」

【メリット①】長期の入居が望める「目安戸建4年・マンション2年」

賃貸の戸建てを選ぶ層はファミリー層が多いです。子育てなど、その地域に根を張って生活する状態で賃貸戸建てを探すため、転勤や結婚等により数年単位で入居者が入れ替わる集合住宅と違って、家を長く借りてもらえます。入居者が変わらなければ家賃収入も安定しますし、入居希望者の審査等も不要なので、投資に必要な各種業務の負担も減らせるでしょう。

【メリット②】資産価値が落ちにくい「マンションは土地が共有持分」

戸建投資の場合、物件価格に占める土地部分の割合がとくに大きくなる傾向があります。建物部分は時の経過により資産価値が下落しますが、土地部分は経年劣化が起きないため資産価値が落ちにくいです。物件を売却する際にも、場合によっては建物を解体して土地として販売することも可能です。再建築不可の敷地の場合には解体後に新しい建物を建てられないという制約が発生します。再建築不可物件は売却先が見つかりづらいため購入する際は注意が必要です。

【メリット③】リフォームの自由度が高い「マンションは規約がある。」

中古マンションの場合、リフォームや建て替えなどを行う場合は、管理組合の決議が必要になります。しかし、戸建て投資はリフォームや建て替えなどの自由度が高いのが特徴です。壁を塗り替えたり、床を畳からフローリングにしたり、敷地内の物を除去して駐車スペースを設ける、などさまざまな工夫ができるため、オーナーの意思で自由に物件を蘇らせることができます。

【メリット④】維持費が安い「マンションは管理費・修繕金がある」

戸建て物件にはマンションやアパートのように共用部分がありません。そのため、共用スペースの維持管理費用や手間がかかりません。また、基本的に室内や庭などの手入れは居住者が行います。オーナーとしては、設備の故障や家賃回収、クレームなどに対応することになります。戸建の家賃回収は比較的簡単です。マンションやアパートの家賃回収は保証会社に委託した方が良いのが通例です。

★戸建投資のデメリット

【デメリット①】管理状況を把握しづらい「マンションは管理会社が管理する」

築年数が古い戸建て物件の場合、修繕しなければならない箇所が多いため管理に手間がかかります。とくに、空き家になっていた期間が長い物件は手入れが行き届いていないことが多いため注意が必要です。

【デメリット②】ローンが組みにくい「マンションのほうがローンは組みやすい」

中古の戸建投資の場合、融資額が中古マンションよりも高く、担保評価も低いことからローンの審査が承認されにくい傾向にあります。しかし、土地が整形地で評価がある場合には、担保評価が出る為、ローン融資が受けられる場合があります。

【デメリット③】修繕費用が大きくなりがち「マンションのほうが安い」

戸建投資では、自由にリフォームできる反面、外壁、屋根塗装など全ての修繕費を負担することになります。その結果、マンションより修繕費が高額になりやすいです。

★不動産投資に向いている人の特徴「ポイント3つ」

1借金をせずに不動産投資を始めたい人

戸建・マンション投資は、少額で高利回り物件をゲットできる可能性が高いです。まずは小さな規模でリスクを抑えて投資したいと考えているなら、不動産投資を検討すると良いでしょう。しかし、自己資金300万円以上はほしいところです。

2リフォームなどの技術がある人

リフォーム業者を経由せずに自身でリフォームを行うことで、代金を抑えることが出来れば少額で高利回り物件をゲットできる可能性が高いです。

3大家業務を積極的に行いたい人

不動産物件の近くに住んでいて管理を積極的に行いたいと考えている方や、地域貢献や人のお節介が自然にできる方は、不動産経営の素質があるといえます。株式投資と異なり、実態があり、自分の手で不動産物件を触ることが出来るのが不動産投資の特徴です。物件を大切し丁寧に管理すれば家賃収益は上がりやすくなります。

★物件を選ぶときの注意点「ポイント3つ」

1旧耐震を選ばないこと

昭和56年（1981年）6月1日以降に建築確認を受けた新耐震基準の物件を選びましょう。旧耐震の物件は、金融機関から融資を受けられないケースが多い為、売却の際に買い手が見つかりづらいリスクがあります。建物として売却を想定しているのであれば、旧耐震の物件は避けるようにしましょう。

2土地の法令上の制限について

中古物件は、既存不適格物件や借地である可能性があります。既存不適格物件とは、建築時には適法だったものの、建築基準法の改正等により不適法になってしまった建築物のことです。土地が借地であれば、地代がかかり、リフォーム等をするには所有権者の許可を得なければないため、しっかり理解しておきましょう。

3周辺に賃貸の需要があるか

周辺の環境なども確認しましょう。たとえば、子育てや買い物に便利な施設がどれくらい充実しているのか、公園や医療機関の評判はどうなっているのか、周りの治安や環境はどうか、周辺に賃貸住宅はどれだけあるのか、など周辺の環境をチェックして、需要があるのかどうかを見極めましょう。

★戸建投資とマンション投資の比較「まとめ版」★

1物件価格

物件価格は、ワンルームであれば新築で2,000～3,000万円程度から購入することができ、中古区分マンションであれば、物件によっては1,000万円以下で購入できることもあります。新築戸建は3000万円以上します。

2家賃

家賃は、「区分マンション投資」に比べて「戸建投資」の方が、高めに設定することができます。戸建は、「ファミリー層」扱いになる為です。

3利回り

戸建投資の利回りは、中古であれば高利回りが期待できます。区分マンション投資は、物件価格が低い為、新米オーナーでも比較的簡単に購入できますが、利回りについては低めです。毎月管理費や修繕積立金といった固定経費が、ワンルームでも1万円前後かかる為です。

4空室リスク

戸建投資は、ファミリーで居住する場合は、居住年数が長い傾向があります。区分マンションも場所によって空室が生じるリスクは低いといえます。しかし、戸建てに比べて居住年数が短い傾向にあります。

5修繕費

戸建投資は、すべて自分で修繕する為にマンションよりもコストが高くなる傾向です。マンション投資は、毎月の修繕積立金がかかる分、共用部分の修繕については、すべて管理組合が対応してくれます。

6管理

戸建投資は、居住年数が長くなり、入れ替わりが少ないため、入居者が決まればその後の管理はしやすいと言えます。管理会社に管理を委託せず、自主管理する人も多いです。区分マンション投資は、管理組合がすべての管理を行ってくれます。しかし、ペット飼育規則等の制限があり代行手数料がかかります。

7流動性

戸建投資は、満室であれば早期売却が可能です。ただ、入居者がいないケースの場合は、売れるまでに時間がかかる傾向があります。マンション投資は、売却する際に戸建より売りやすい傾向があります。

8融資ローン

戸建投資の銀行ローンは、土地の担保が低いと利用できない傾向があります。現金でなければ物件が購入できない可能性もあります。区分マンション投資は、銀行ローンを利用しやすい傾向があります。また初期費用についても、戸建より低く抑えられます。

★まとめ

不動産投資は、リターンがあり、比較的少額でスタートできる為、誰でも気軽に始めることが出来る方法の一つです。しかし、継続的に不動産投資を行うには、一定程度の知識が必要となります。特に物件の仕入れを誤ればすべてが台無しとなります。初めて不動産投資をする場合には、中級講座を受講いただいて、アウトプットを体験後、物件情報収集すると確実に知識力・不動産情報力がアップして、より良い運用ができると思います。