1-4会社員にぴったりな運用
結論から言うと・マンション・戸建て・リノベーション不動産をお勧めしています。近年、サラリーマンの副業として人気の不動産投資。
★質問を良く頂く内容として・・・
気になるけど勤めている会社が副業を禁止しているから不動産投資もできない、と諦めている人も多いものです。しかし、不動産投資は副業にあたらず、副業禁止の会社でもできる可能性があります。一方で、会社とのトラブルを避けるためにも不動産投資をスタートする前に抑えておきたいポイントもあります。
そこで、不動産投資が副業にあたらない理由や注意点・サラリーマンにおすすめの理由などを分かりやすく解説していきます。
★不動産投資が副業にならない4つの理由
1不動産投資が原因で本業に支障ないから
2情報漏洩など会社の事業に悪影響は出ないから
3不動産投資は資産運用だから
4法律では副業は禁止されていないから
それぞれ詳しくみていきましょう。
1不動産投資が原因で本業に支障ないから
会社で副業が禁止される理由の一つが、本業に支障が出てしまうことです。その点、不動産投資では、賃貸管理などの業務はすべて管理会社に委託できます。管理業務をすべて委託することで、不動産投資にかかる手間や時間を大きく削減できるのです。
実際の労働を伴う副業の場合、本業の後の夜間や休日に副業をしていると翌日の本業の業務に支障が出る恐れがあります。労働を伴わない投資であるFXや株式投資は、利益を出すためにチャートを常にチェックしなければなりません。不動産投資は時間や手間が少ないため、日中の本業に支障が出にくく「本業に支障が出る」という理由で禁止されることが無いのです。
2情報漏洩など会社の事業に悪影響は出ないから
副業で他の企業に関わる場合、本業の情報が他の企業に漏洩する恐れがあり副業を禁止している場合があります。しかし、不動産投資で本業の情報が必要になることは少なく、情報が漏洩のリスクは極めて低いでしょう。ただし、金融機関や不動産会社・不動産投資会社に勤務している場合は不動産投資や競合他社での投資が禁止されている場合があります。特に金融機関勤務の場合は、不動産投資がインサイダー取引になってしまう恐れもあるので事前に会社の規定をしっかり調べるようにしましょう。
3不動産投資は副業ではなく資産運用だから
副業を禁止している企業でも、株式投資や投資信託といった資産運用は許可している場合もあります。不動産投資も資産運用と見なしてもらうことで、副業には該当しなくなるのです。ただし、不動産投資の規模が事業的規模となると副業に該当する恐れがあります。事業的規模とは「5棟10室以上」が目安となるので、不動産投資の規模には注意するようにしましょう。
4法律では副業は自由だから
副業を禁止しているのはあくまで会社の規定です。民間企業での副業を禁止する法律はありません。そのため、副業をしたからといって法律で罰せられることはありません。しかし、会社の規定に触れることで減給や解雇などのペナルティを課せられる場合があるので、会社の規定はしっかりとチェックするようにしましょう。
また、公務員は副業が法律で禁止されています。公務員が副業を禁止されていることに関しては、本記事の後半で解説しているので参考にしてください。
★不動産投資で就業先とのトラブルを防ぐポイント
不動産投資は副業にあたらない可能性は高いですが、会社によっては不動産投資が副業とみなされトラブルになるケースもあります。トラブルを防いで不動産投資するために、押さえておきたいポイントとして次の4つが挙げられます。
1就業規則を確認して届出をする
副業についての規定は会社によって異なります。
不動産投資を副業と見なさず許可されている場合でも、事前の届出が必要な会社もあります。不動産投資を始める前には、就業規則などの会社の規定をしっかりと確認することが大切です。内容が不明な場合は上司や人事などに確認し、必要な届出を怠らないことで後々のトラブルを避けられます。「副業にあたらないから」と自分の解釈だけでこっそり始めてしまうと、バレた際にトラブルに発展する恐れがあるので注意しましょう。
2事業規模と見なされない範囲で行う
不動産投資を許可している場合でも、その規模が事業規模と見なされると規則違反として修行先とトラブルになる場合があります。事業規模と見なされる目安は「5棟10室以上」です。例えば、戸建であれば5棟未満、アパートやマンションといった建物の中の独立した部屋は10室未満に抑える必要があります。また、1棟は2室にカウントされるので、1棟と8室では基準を超えてしまう点にも注意しましょう。
3本業に支障がでないようにする
本業に支障がでてしまうと許可されていても問題になる場合があります。
不動産投資は時間や手間がかからない投資ではありますが、掛ける労力や時間をゼロにはできません。管理会社からの連絡が日中しょっちゅうかかってくる、次の投資物件を業務時間中にネット検索しているという状態では、問題視されてしまうものです。不動産投資は、本業に支障が出ない投資物件や運用方法を心掛けるようにしましょう。
4不動産所得が20万円を超える場合は確定申告をする
不動産投資での所得が年間20万円を超える場合は、確定申告が必要です。
確定申告とは、年間の所得から所得税を計算して税務署に申告することをいいます。会社員の場合、所得税は給与から天引きされ年収の確定した年末に、年末調整で誤差分を計算して納税が完了します。そのため、確定申告に縁がない人も多いでしょう。しかし、会社員であっても給与所得以外の所得が年20万円を超えると、自分で確定申告しなければなりません。不動産投資も利益が20万円を超える場合は、確定申告しなければならないのです。他に副業をしている場合、不動産投資の利益が20万円以下でも、他の副業との合計で20万円を超えると確定申告が必要なので注意しましょう。確定申告は、毎年2月16日から3月15日という申告期限があります。期限を超えてしまうとペナルティがあるので、期限内に申告できるように準備を進めることが大切です。
★不動産投資において特に注意が必要な職業
▶公務員は、法律で要件は決められている。先述したように、公務員は副業禁止が法律によって定めれられています。
一方で公務員でも次の要件を満たすことで不動産投資は可能です。5棟10室未満。
年間の家賃収入が500万円を超えない。管理業務を委託する。不動産投資の規模が5棟10室以上は事業的規模に該当するため、それ以下の規模に収める必要があります。家賃収入についても「月の家賃×戸数×12ヵ月」が500万円を超えてはいけません。
例えば、家賃8万円で6室運営すると、8万円×6室×12ヵ月＝576万円となり、500万円を超えてしまいます。この場合、部屋数を減らすか家賃を下げる必要があるのです。
また、公務員の副業が禁止されている理由の一つに「本業に支障が出る」ことが挙げられます。そのため、日中の管理業務はすべて管理会社に委託し、本業に支障が出ないようにしなければならないのです。
上記の要件を満たすことで、公務員でも法律上は不動産投資が可能です。しかし、公務員であっても勤務先によっては適用される法律や要件が異なる場合もあるので、事前に上司や人事に確認することをおすすめします。
▶銀行員はインサイダーと見なされる可能性がある。インサイダーとは、会社で知り得た情報を利用して情報公開前に利益が出るように取引することをいいます。インサイダーは法律によって禁止されており、違反した場合は5年以下の懲役などが課せられるのです。銀行員や証券マンなど金融関係に勤めている場合、株式投資やFXを行うとインサイダー情報を利用しているとして、規定で禁止されているケースが珍しくありません。不動産投資についても、投資全般が禁止されていると規定に反する恐れがあるのです。ただし、不動産を相続した場合は認められるといったケースもあるので、事前に規定を確認するようにしましょう。
★不動産投資で成功しているサラリーマンの事例
近年、不動産投資をスタートするサラリーマンが増えている傾向にあります。ここでは、不動産投資で成功しているサラリーマンの事例をみていきましょう。
▶新築戸建投資をしているAさん「会社員男性40代・妻と子供1名」
年収450万円
投資物件価格：3,000万円
借入額：2,500万円（返済期間30年/金利2％→年間返済額110万円）
表面利回り：6％（家賃収入年間180万円）
年間経費：約20万円
年間キャッシュフロー：約50万円
現在の勤務先では、この先大きな収入アップが見込めないため不動産投資をスタート。需要が高く、一度入居者が決まれば退去しにくいという魅力にひかれ新築戸建に投資しました。立地の良い新築戸建であったため、入居者もすぐに決まり順調に家賃収入を得られています。投資成績が順調なため金融機関からの評価も高く、近々2棟目の投資にも踏み切る予定です。
▶ワンルームマンション投資をしているBさん「会社員男性30代・妻と子供1名」
年収500万円
投資物件価格：1,500万円
借入額：1,000万円（返済期間30年/金利2%→年間返済額 約50万円）
表面利回り：6％（家賃収入年間90万円）
年間経費：約10万円
年間キャッシュフロー：約30万円
購入価格が低く高利回りの物件を紹介されたことをきっかけに、ワンルームマンション投資をスタートしたBさん。預貯金もある程度あったため借入額を抑えられたこともあり、低金利での借り入れができ年間キャッシュフローもプラスにできています。
副収入として不動産投資がおすすめな6つ理由
1ミドルリスク・ミドルリターンの投資だから
2サラリーマンは金融機関から融資を受けやすいから
3時間や労力の少ない投資だから
4老後のための資産形成になるから
5税金の負担を軽減できるから
6生命保険の役割を果たすから
1不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資といわれています。
収入源は家賃収入となる為、毎月安定した収入を得られます。不動産投資は株式投資やFXよりもリスクが抑えられ、長期的に安定して利益を積み上げるのに適した投資です。
2サラリーマンは金融機関から融資を受けやすいから。不動産投資する場合、基本的に不動産投資ローンを組んで融資を得ます。融資を受けるためには金融機関の審査を通る必要がありますが、サラリーマンは長期的に安定して収入を得られると考えられるため、不動産投資ローンの返済能力の評価は高いです。
3時間や労力が少ない投資だから。不動産投資は、管理会社に管理業務をすべて委託できるので、投資にかける時間や手間は他の投資に比べて少ないという特徴があります。日中仕事をしているサラリーマンでも取り組みやすい投資といえるでしょう。
4老後のために資産形成になるから。不動産投資の家賃収入は、老後資金のためとしても適しています。現役世代中にローンを完済できれば、それ以降は毎月の家賃収入の多くを手元に残せるので老後の収入源にできるでしょう。また、不動産を売却してまとまった資金を得ることも可能です。不動産という資産を手に入れられるという点も、老後や相続を見越した資産形成として適しているでしょう。
5税金の負担を軽減できるから。不動産投資では、所得税・住民税の負担を軽減できるというメリットがあります。不動産投資の所得は、不動産所得に区分され他の所得との損益通算が可能です。仮に、不動産所得で500万円の赤字があり給与所得が700万円なら、相殺した200万円が所得税・住民税の対象となります。特に、所得税は所得が高くなるほど課税率が高くなる累進課税のため、所得が高い人ほどより高い税負担の軽減効果が見込めるでしょう。
6生命保険の役割を果たすから。不動産投資ローンを組む際に、団体信用生命保険（団信）に加入することになり、団信は生命保険の役割を果たします。団信とは、万が一、契約者が死亡した場合などでローン残債を保険金で完済してくれる保険です。団信に加入しておくことで、ローン返済中に契約者にもしものことがあっても、遺された家族にローン返済の負担を負わせることはありません。ローンを完済したうえで不動産という資産を残せるので、遺された家族はそのまま家賃収入を得ることや売却してまとまった資金を得ることもできるでしょう。
★副収入としての不動産投資の始め方。中級講座で具体的にアウトプットしていきます。不動産投資を始める大まかな流れは次の通りです。
1. 情報収集
2. 投資の目的を明確にする
3. 物件のリサーチ
4. 物件の契約
5. 不動産大家業務開始 不動産経営です。
不動産投資には仕入情報収集が重要です。判断材料となる情報がない状態で不動産投資をスタートしても、不動産会社のカモになったり経営失敗してしまう可能性が高くなります。なので・・・
★まとめ★
不動産投資には、メリットが多くありますが、物件の仕入れを誤ればすべてが台無しとなります。初めて不動産投資をする場合には、中級講座を受講いただいて、アウトプットを体験後物件情報収集すると確実に知識力・不動産情報力がアップして、よりより運用ができると思います。
初級講座は次の1-5で最後です。次回も宜しくお願い致します。シュウより。
